Amerika'da Ev Nasıl Alınır? Süreçler, Maliyetler ve Vize Etkisi

Amerika Birleşik Devletleri emlak piyasası, istikrarlı dolar getirisi ve mülkiyet haklarının güçlü koruması nedeniyle dünyanın her yerinden yatırımcıları cezbetmektedir. Birçok Türk yatırımcı için "Amerika'da evim olsun" düşüncesi hem prestijli bir yatırım hem de geleceğe dönük bir güvencedir. Ancak süreçler, Türkiye'deki sistemden oldukça farklı işler.

Kapsamlı rehberimizde; 2025 yılı itibarıyla Amerika'dan ev alma sürecini, vergi yükümlülüklerini, mortgage (konut kredisi) imkanlarını ve en çok merak edilen "Ev alınca Green Card alabilir miyim?" sorusunun gerçek cevabını tüm şeffaflığıyla ele alacağız.

Eğer amacınız sadece ev almak değil, yatırım yoluyla Amerika'ya yerleşmekse, Yatırım Rehberimizi incelemeniz daha doğru başlangıç olabilir.

1. Temel Soru: Türk Vatandaşları Amerika'dan Ev Alabilir Mi?

Cevap net bir EVET'tir. Amerika Birleşik Devletleri'nde gayrimenkul satın almak için ABD vatandaşı olmanıza veya Green Card sahibi olmanıza gerek yoktur. Yabancı uyruklu kişiler (Non-US Citizens), diledikleri eyaletten, diledikleri türde mülk (müstakil ev, daire, arsa) satın alabilirler. Mülkiyet hakkı ABD Anayasası tarafından korunur.

Ancak, evi satın almak için ABD'de fiziksel olarak bulunmanız gerekmezken, evi görmek veya tapu işlemleri için gitmek isterseniz geçerli bir vizeniz (genellikle B-1/B-2 Turist Vizesi) olması gerekir.

2. Kritik Ayrım: Ev Almak Vatandaşlık veya Oturum Verir Mi?

Yatırımcıların en büyük yanılgısı budur. Rakiplerinizin aksine net olalım:

Hayır, sadece ev satın almak size doğrudan ABD Vatandaşlığı veya Green Card (Oturum İzni) kazandırmaz.

Evin değeri 500.000 Dolar veya 1 Milyon Dolar olsa bile, bu "pasif" yatırımdır ve size göçmenlik statüsü sağlamaz. Ancak, gayrimenkul yatırımı şu yollarla vizeye dönüştürülebilir:

• EB-5 Vizesi (Doğrudan Green Card): Eğer konut değil, inşaat projesine veya Bölgesel Merkez projesine en az 800.000 USD yatırım yapıp 10 kişiye istihdam sağlarsanız Green Card alabilirsiniz.
• E-2 Yatırımcı Vizesi: Tek bir ev alıp kiraya vermek E-2 için yeterli değildir. Ancak, çok sayıda konut alıp aktif bir "Emlak Yönetim Şirketi" kurarsanız ve personel istihdam ederseniz, ticari girişim sayılarak E-2 vizesine kapı aralayabilir.

3. Amerika'da Ev Alma Süreci Nasıl İşler? (5 Adım)

Süreç, eyalete göre küçük farklılıklar gösterse de genel hatlarıyla şöyledir:

Adım 1: Bütçe ve Lokasyon Belirleme

Yatırımın geri dönüşü (ROI) için doğru eyaleti seçmek kritiktir. Eyaletlere göre yaşam maliyetleri ve konut fiyatları rehberimizden bölgeleri analiz edebilirsiniz.

Adım 2: Emlakçı (Real Estate Agent) ile Çalışmak

ABD'de alıcılar için emlakçı ile çalışmak genellikle ücretsizdir. Komisyonu (genellikle %6) satıcı öder. Sizi temsil edecek lisanslı emlakçı bulmak, haklarınızı korumak için önemlidir.

Adım 3: Teklif Verme (Offer) ve Sözleşme

Beğendiğiniz ev için yazılı teklif sunulur. Kabul edilirse, "Earnest Money" (Depozito/Kapora) adı verilen miktar (genellikle evin bedelinin %1-%3'ü) "Escrow" denilen tarafsız bir emanet hesabına yatırılır. Para satıcının cebine girmez, güvence altına alınır.

Adım 4: Teknik Denetim (Home Inspection)

Türkiye'de pek yaygın olmayan ama ABD'de hayati bir adımdır. Lisanslı müfettiş evi inceler. Çatı akıyor mu? Tesisat sağlam mı? Büyük bir kusur çıkarsa sözleşmeyi iptal edip kaporanızı geri alabilirsiniz.

Adım 5: Tapu Devri (Closing)

Tüm kontroller bittikten sonra "Closing" günü gelir. Tapu şirketi (Title Company) parayı alıcıdan alır, satıcıya aktarır ve tapuyu sizin adınıza tescil eder. İlgili işlem için ABD'de olmanıza gerek yoktur, vekalet veya online noter ile çözülebilir.

4. Bireysel Olarak mı, LLC ile mi Almalı?

Yabancı yatırımcılar için en kritik stratejik karar budur. Birçok yatırımcı, evi kendi adına almak yerine bir ABD şirketi (LLC) kurarak o şirket üzerine almayı tercih eder.

Hangi şirket türünün size uygun olduğunu öğrenmek için LLC mi C-Corp mu Rehberimizi inceleyebilirsiniz.

5. Maliyetler, Vergiler ve Mortgage

Ev Fiyatları (2025 Ortalamaları)

Fiyatlar eyaletten eyalete uçurum farkı gösterir. Kaliforniya'da ortalama ev 800.000 Dolar iken, Oklahoma'da 200.000 Dolar civarındadır. Bütçenize uygun bölgeyi seçmek için Eyalet Karşılaştırma Tablomuza bakabilirsiniz.

Yabancılar İçin Mortgage (Konut Kredisi)

Yabancılar ABD bankalarından kredi kullanabilir mi? Evet. Ancak şartlar ABD vatandaşlarına göre daha ağırdır:

• Peşinat (Down Payment): Genellikle evin değerinin %30 - %40'ı kadar peşinat istenir.
• Faiz Oranları: Yerlilere göre 0.5 - 1 puan daha yüksek olabilir.
• Rezerv Para: Krediyi ödeyebileceğinizi göstermek için bankada 6-12 aylık kredi taksidi kadar nakit göstermeniz gerekebilir.

Vergiler (Emlak ve Gelir Vergisi)

• Emlak Vergisi (Property Tax): Evin değeri üzerinden yıllık olarak alınır. Oran eyalete göre %0.5 ile %2.5 arasında değişir (Teksas ve Florida'da yüksektir).
• Gelir Vergisi: Evi kiraya verirseniz, kira geliri üzerinden vergi ödemelisiniz. Bunun için ITIN numarası almanız ve 1040-NR formu ile beyanname vermeniz gerekir.
• FIRPTA Stopajı: Yabancı biri evini satarken, devlet %15 oranında stopaj kesintisi (FIRPTA) uygulayabilir.

Sonuç: Doğru Stratejiyle Yatırım Yapın

Amerika'da ev almak, dolar bazında kira getirisi ve değer artışı ile mükemmel bir finansal araç olabilir. Ancak yatırımı "vize alma aracı" olarak görmek yerine, finansal hamle olarak değerlendirmek veya EB-5 / E-2 gibi gerçek yatırım vizeleriyle birleştirmek gerekir.

İster LLC kurarak yatırım yapın, ister vize için ticari gayrimenkul arayın; YellowAmerika ekibi olarak hukuki ve stratejik süreçlerde yanınızdayız. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Faydalı Kaynaklar:

• IRS (ABD Vergi Dairesi) - Yabancıların Mülk Satışında Vergi Kesintisi (FIRPTA)
• National Association of Realtors (NAR) - ABD Emlak Piyasasında Uluslararası Alıcı Raporları
• USCIS (ABD Göçmenlik Bürosu) - EB-5 Yatırımcı Programı Resmi Sayfası
• U.S. Dept. of Housing (HUD) - ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı Ev Alma Rehberi
• USA.gov - ABD Hükümeti Resmi Konut ve Barınma Kaynakları